Até o começo de 2026, quem procurava o metro quadrado mais caro do Brasil olhava para Balneário Camboriú. Em maio, a resposta mudou de cidade: a vizinha Itapema assumiu a liderança nacional. A diferença foi de R$ 11 no metro quadrado.
Onze reais. Esse é o tamanho real da vantagem que virou manchete, e é por isso que ela durou pouco. Em julho, o topo do ranking já era de Vitória (ES). Quem vende em Itapema precisa entender essa nuance antes de levar o dado para uma conversa com cliente: o que sustenta o preço da cidade não é o troféu de primeiro lugar, é o ciclo que veio antes dele.
| Indicador | Itapema (2026) |
|---|---|
| Preço médio do m² residencial | R$ 15.226 (FipeZap, maio/2026) |
| Posição no ranking nacional de valorização | 1ª em maio; 2ª em julho, atrás de Vitória (ES) |
| M² no bairro mais caro (Meia Praia) | Cerca de R$ 25.679 (março/2026) |
| Ticket médio das unidades vendidas | R$ 1,29 milhão (DWV, 1º semestre de 2026) |
| VGV em levantamento de 90 dias | R$ 4,1 bilhões, à frente de Porto Belo e Balneário Camboriú |
Dados consolidados a partir do índice FipeZap, de levantamento de preço por bairro, de dados da plataforma DWV e de levantamento de 90 dias sobre lançamentos no litoral de Santa Catarina, todos de 2026.
Por que Itapema virou a cidade mais cara do Brasil
Itapema chegou ao topo por três razões que se somam: um ciclo pesado de obras de infraestrutura turística, terreno escasso na primeira faixa de orla e um volume de lançamentos desproporcional ao tamanho da cidade. Nenhuma delas sozinha explicaria o salto.
Comece pelo volume, que é a parte menos comentada. Itapema lançou 7.400 unidades residenciais em 2024, o equivalente a 20,4% de tudo o que foi lançado em Santa Catarina naquele ano, com VGV de R$ 9,2 bilhões. O presidente do Sinduscon Costa Esmeralda, Rodrigo Passos Silva, resume o ritmo em levantamento do setor: o VGV da cidade cresceu quase 70% entre 2021 e 2024.
Esse número vale mais do que parece na hora de argumentar. Itapema não ficou cara porque faltou imóvel novo. Ela ficou cara mesmo lançando muito, e preço que sobe com a oferta subindo junto é um sinal de demanda bem mais sólido do que preço que sobe só porque acabou o estoque. É essa a frase que convence o comprador desconfiado, não o "aqui só sobe".
Do lado da infraestrutura, o ciclo é visível na rua: alargamento da faixa de areia na Meia Praia, uma marina pública com capacidade para 400 barcos, o Píer Oporto e a roda-gigante It!Wheel. São obras que mudam o uso da orla, não apenas a paisagem, e obra de uso público entregue é o tipo de argumento que o cliente consegue conferir sozinho antes de assinar.
Em um mercado que muda de líder em poucos meses, responder rápido faz ainda mais diferença.
Ver como a VGV X ajudaQual é o bairro mais caro de Itapema?
A Meia Praia, com folga. Em março de 2026, o m² no bairro operava em torno de R$ 25.679, contra R$ 18.870 no Centro e uma média geral da cidade de R$ 15.073, segundo levantamento baseado no índice FipeZap. A Meia Praia custa cerca de 70% acima da média da própria cidade.
Guarde esse detalhe, porque ele desmonta um erro comum de atendimento. Dizer "o metro quadrado de Itapema é R$ 15 mil" não fecha venda nenhuma: para o cliente que está olhando frente-mar na Meia Praia, esse número parece um erro de digitação; para quem está olhando o Tabuleiro dos Oliveiras, parece caro demais. Média de cidade serve para manchete. Quem atende precisa da média do bairro, e de preferência da quadra.
O contrapeso da Meia Praia é o Tabuleiro dos Oliveiras. Entre dezembro de 2025 e maio de 2026, lançamentos no bairro saíram entre R$ 11.060 e R$ 12.900 o m², com tickets a partir de cerca de R$ 730 mil por unidades de 66 m² e chegando perto de R$ 890 mil em plantas de 69 m², segundo tabelas comerciais compiladas em 2026. É de 15% a 27% abaixo da média da cidade.
Na prática, o Tabuleiro é a resposta pronta para o lead que diz "gostei de Itapema, mas não tenho R$ 1,5 milhão". Em vez de perder o contato para outra cidade, o corretor troca de bairro dentro do mesmo município e mantém o cliente no mesmo argumento de valorização. Vale checar também um ponto estrutural: o mesmo levantamento aponta que a Meia Praia se aproxima do teto de adensamento, com pouquíssimo terreno virgem restante na primeira e na segunda quadra. Se isso se confirmar, lançamento frente-mar novo tende a ficar mais raro (e mais caro) nos próximos anos, o que reforça o argumento de escassez para quem já está na orla e o argumento de antecipação para quem compra fora dela.
Quem compra imóvel em Itapema
Comprador de fora do estado, com poder aquisitivo alto, buscando segunda residência ou renda de temporada. É esse o perfil dominante, e ele explica quase tudo no comportamento do mercado local.
O ticket médio das unidades vendidas em Itapema no primeiro semestre de 2026 foi de R$ 1,29 milhão, segundo dados da plataforma de inteligência de mercado DWV. Para comparar dentro da mesma região: Porto Belo ficou em R$ 875,7 mil e Balneário Camboriú, em R$ 4,32 milhões. Itapema ocupa exatamente o meio dessa faixa, e é isso que a torna a cidade com o público mais amplo das três.
A origem desse comprador não é aleatória. Em um empreendimento de altíssimo padrão lançado na cidade, 20% dos investidores eram paranaenses, segundo levantamento publicado em 2025. Existe também um segundo perfil, bem menos glamouroso e muito mais frequente: o investidor que compra unidade compacta na Meia Praia na faixa de R$ 380 mil a R$ 650 mil e entrega a gestão para uma operadora de aluguel de temporada, segundo análise de mercado de 2026.
Para quem atende, a consequência é direta: são dois roteiros diferentes. O comprador de segunda residência quer saber de vista, planta, lazer e vizinhança. O comprador de renda quer saber de diária média, ocupação e custo de condomínio. Usar o mesmo pitch nos dois faz o corretor parecer despreparado justamente para o cliente que tem o cheque maior.
Vale a pena comprar ou vender em Itapema agora?
Para quem já tem imóvel na cidade, sim: o momento é bom para vender, porque a visibilidade nacional recente atrai comprador de fora procurando o "próximo Balneário Camboriú". Para quem quer comprar, a resposta depende do objetivo, e essa distinção é o que separa uma boa recomendação de uma venda mal feita.
Quem compra pensando em renda de temporada precisa olhar o calendário antes do preço. Levantamentos de mercado apontam ocupação de 92% a 97% entre dezembro e fevereiro em imóveis bem localizados e bem administrados, caindo para 60% a 70% na média do restante do ano, com retorno bruto anual estimado entre 8% e 11%. Outra análise do mercado local estima que a receita dos três meses de verão cobre de 40% a 50% do custo anual do imóvel.
Traduzindo para o fluxo de caixa do cliente: metade da conta do ano inteiro se resolve em um trimestre, e a outra metade precisa sair de algum lugar entre março e novembro. Quem financia contando com a receita da temporada alta para pagar parcela mensal aperta o caixa exatamente nos meses de menor movimento. Esse é o alerta honesto que constrói confiança, e é ele que costuma trazer o cliente de volta para a segunda compra.
Já para quem compra pensando em valorização pura, a conta mudou. Entrar depois de um ciclo de alta significa pagar o preço já ajustado, não o preço de quem comprou antes das obras. Ainda há margem projetada, mas ela é menor do que a dos últimos anos.
O ponto prático para corretores da região é que Itapema, Balneário Camboriú, Porto Belo e Itajaí formam hoje um único mercado de alto padrão, e o comprador compara as quatro na mesma tarde. O corretor que responde primeiro e com número específico de cada cidade ganha do que trata todas como intercambiáveis.
O que ainda é risco
O maior risco de Itapema hoje não é o preço cair. É o discurso de venda envelhecer mais rápido do que o mercado.
A prova veio em julho de 2026, dois meses depois de a cidade assumir o topo: Vitória (ES) ultrapassou tanto Itapema quanto Balneário Camboriú no ranking nacional do FipeZap, com R$ 15.448 contra R$ 15.403 e R$ 15.295. Quem construiu apresentação, anúncio e roteiro de visita em cima de "a cidade mais cara do Brasil" ficou com material desatualizado em oito semanas. O argumento durável é outro: valorização consistente da região, escassez real de terreno na orla e infraestrutura entregue. Isso não muda de mês para mês.
O segundo risco é de margem. Levantamentos do setor citando o SECOVI-SC estimam valorização adicional de 10% a 14% em Itapema ao longo de 2026. É uma projeção saudável, mas bem distante dos saltos dos anos anteriores. Para o investidor que entra agora, o ganho tende a vir mais de renda e menos de revenda rápida, e vale dizer isso na cara do cliente antes que ele descubra sozinho.
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Qual o próximo passo
Para corretores e imobiliárias em Itapema, o diferencial deixou de ser "vender na cidade mais valorizada do país". Esse título já trocou de dono duas vezes em 2026.
O que sobra como vantagem real é bem mais simples de descrever e bem mais difícil de executar: saber o número certo do bairro certo, e chegar antes. Responder rápido importa mais em um mercado onde o mesmo lead está falando com corretores de quatro cidades ao mesmo tempo, e ter dado atualizado por bairro importa mais do que ter opinião sobre o mercado. As duas coisas juntas valem mais do que qualquer ranking mensal.
Pedrovysk
Especialista em atendimento e automação comercial para o mercado imobiliário na VGV X. Já ajudou mais de 40 incorporadoras a reorganizar o funil de resposta a leads.
