Mercado imobiliário em Tijucas (SC): a cidade que virou rota de expansão do litoral

Todo corretor do litoral norte catarinense já ouviu a mesma frase de um cliente: "eu queria Itapema, mas não cabe no meu bolso". Tijucas é a cidade que vive dessa frase. Segundo levantamento do portal Proprietário Direto divulgado pelo Notisul, o m² residencial da cidade está em R$ 7.375. É praticamente metade dos R$ 14.785 que o índice FipeZap registrou em Balneário Camboriú, a 35 km dali.

Essa diferença não é detalhe de planilha. É o argumento de venda inteiro. Quem chega em Tijucas quase sempre já rodou Itapema, Porto Belo e Balneário Camboriú, viu o preço, e voltou 30 minutos na BR-101 procurando o que ainda cabe. O maior sinal de que o mercado percebeu isso é o Rio Parque, bairro planejado com VGV estimado acima de R$ 1 bilhão, o maior projeto já lançado na cidade.

Um dado concreto de valorização recente já existe: um bairro planejado lançado em agosto de 2024 saiu de R$ 630 o m² para R$ 860 em janeiro de 2025, alta de 26% em cinco meses. Série histórica consolidada para o município inteiro ainda não existe, e vale dizer isso ao cliente. A tendência regional é clara, o número municipal fechado ainda não é.

Dados consolidados a partir do índice FipeZap, do portal Proprietário Direto, do IBGE Cidades, da Prefeitura de Tijucas e de reportagens sobre os lançamentos Flores de Sal e Rio Parque, todos referentes a 2021-2026.

Quanto custa o m² em Tijucas hoje

O m² residencial em Tijucas custa em média R$ 7.375, segundo o portal Proprietário Direto. Balneário Camboriú, no mesmo período, estava em R$ 14.785 pelo FipeZap, e a divulgação mais recente do índice já coloca a cidade vizinha acima de R$ 15 mil. Ou seja: o comprador que atravessa 35 km de BR-101 compra praticamente o dobro de área pelo mesmo dinheiro.

Na prática, isso muda a conversa. Casas simples aparecem em anúncios a partir de R$ 250 mil. Imóveis de padrão médio-alto ficam entre R$ 1,2 milhão e R$ 1,7 milhão, e o alto padrão local chega a R$ 2,2 milhões, segundo levantamento de anúncios ativos na região. Repare no que esse teto significa: R$ 2,2 milhões em Tijucas é o topo do mercado, enquanto na Praia Brava ou em Jurerê é o piso de entrada de muitos lançamentos. São dois jogos diferentes.

Por que Tijucas está no radar do mercado

Tijucas entrou no radar por três motivos que se reforçam: a localização na BR-101 duplicada, um crescimento populacional que já apareceu no Censo, e um lançamento de escala grande o bastante para mudar a percepção da cidade.

A localização é o mais fácil de explicar ao cliente porque é verificável em minutos. A Prefeitura de Tijucas registra 35 km até Balneário Camboriú, 50 km até Florianópolis e 43 km até o aeroporto de Navegantes. Para quem trabalha em Balneário Camboriú ou Itapema e não quer pagar para morar lá, isso é um trajeto diário viável. Com uma ressalva honesta que vale dizer antes do cliente descobrir sozinho: em alta temporada esse mesmo trecho da BR-101 já registrou filas de mais de 15 quilômetros. Trinta minutos em maio não são trinta minutos em janeiro.

O crescimento populacional sustenta a tese com número, não com percepção: 66,64% entre 2010 e 2022 segundo o Censo do IBGE, com a população passando de 51 mil habitantes. Junto vem o salto de mais de 420% em CNPJs ativos entre 2015 e 2024, segundo o Observatório de Negócios do Sebrae/SC. O PIB per capita municipal ficou em R$ 71,5 mil em 2023 pelo IBGE, acima da média catarinense de R$ 67,5 mil no mesmo ano.

A economia local também deixou de depender de um nome só. A Portobello, uma das maiores fabricantes de revestimentos cerâmicos do mundo, tem sede em Tijucas e é a empresa historicamente associada à cidade. Mas em 2023 a liderança em Valor Adicionado Municipal passou para a Growth Supplements, do setor de suplementos alimentares, segundo reportagem do Jornal Razão baseada em relatório da Granfpolis. Para o comprador que pergunta "e se a fábrica fechar?", essa diversificação é uma resposta melhor do que otimismo genérico. Na mesma linha, a cidade teve saldo positivo de 1.267 postos formais entre janeiro e julho de 2025 e 147 empresas novas até agosto, segundo o Jornal Razão.

Do lado dos lançamentos, são dois projetos de escala diferente rodando ao mesmo tempo, e vale não confundir um com o outro. O Rio Parque, da Novo Ambiente Urbanismo, ocupa cerca de 460 mil m² entre os rios Tijucas e Oliveira, com aproximadamente 700 lotes residenciais, comerciais e de expansão, marina privativa, parque linear de 2 km e VGV estimado acima de R$ 1 bilhão. A primeira fase prevê R$ 50 milhões de investimento até 2026, com lotes residenciais selecionados.

O Flores de Sal é bem maior: 4,6 milhões de m² e 7 mil lotes quando concluído, o que equivale a abrigar algo próximo de metade da população atual do município. A primeira fase tem 623 lotes em 500 mil m², com entrega prevista para abril de 2027. Somados, os dois projetos são o dado mais importante do mercado de Tijucas hoje, e também o principal risco: é muito lote entrando numa cidade de 51,5 mil habitantes, e a demanda vai precisar vir majoritariamente de fora.

Quem compra imóvel em Tijucas

O comprador de Tijucas raramente é o morador de Tijucas. Essa é a informação mais útil deste artigo e ela sai direto do IBGE: o salário médio dos trabalhadores formais da cidade é de 2,6 salários mínimos, contra 3,0 em Itajaí e 4,5 em Florianópolis. Uma base salarial nesse patamar não é a que sustenta um m² de R$ 7.375. O dinheiro que compra em Tijucas vem majoritariamente de fora.

Isso desenha três perfis bem distintos, e cada um exige uma abordagem diferente:

Vale a pena morar em Tijucas?

Vale para quem trabalha na região e quer pagar menos por moradia sem sair do eixo do litoral norte. Não vale para quem espera a estrutura urbana e a oferta de serviços de Balneário Camboriú ou de Florianópolis já pronta hoje.

O trade-off é bem definido e o corretor faz melhor apresentando os dois lados. Do lado positivo: m² pela metade do preço das vizinhas, 35 km de Balneário Camboriú, 43 km do aeroporto de Navegantes, uma economia local com PIB per capita acima da média estadual e saldo de emprego positivo. Do lado negativo: uma cidade que historicamente cresceu em torno do comércio da BR-101, não em torno da praia, com oferta de lazer, gastronomia e serviço premium ainda muito menor que a das vizinhas, e um trecho de rodovia que congestiona de verdade na temporada.

Quem vende Tijucas como "praia mais barata" perde credibilidade na primeira visita, porque a orla local não é o forte da cidade. Quem vende como "base de custo menor a meia hora do litoral valorizado" está descrevendo o que a cidade realmente é, e é esse cliente que fecha.

Vale a pena vender ou comprar em Tijucas agora?

Para quem já tem terreno ou imóvel comprado antes do lançamento do Rio Parque, o momento favorece vender. Um empreendimento com VGV bilionário puxa o preço médio do entorno nos ciclos seguintes, e é exatamente esse tipo de janela que fecha quando o projeto amadurece. Para quem quer comprar, a lógica se inverte em relação a Itapema ou Balneário Camboriú: aqui ainda dá para entrar no começo de um ciclo, não no topo de um.

O ponto prático é o discurso. O comprador de Tijucas chega comparando, e ele já fez a conta. Tratar a cidade como "Balneário Camboriú mais barato" soa a atalho de vendedor e o cliente percebe. Dizer "com R$ 900 mil você tem 60 m² em Balneário Camboriú ou uma casa aqui a 35 km" é uma frase que ele consegue verificar sozinho, e por isso ela funciona. Corretores que sustentam essa comparação com número na mão fecham mais rápido do que os que apostam em narrativa de valorização futura.

O que ainda é risco

O maior risco de Tijucas para quem vende é a qualidade do dado. O FipeZap cobre Balneário Camboriú, Itapema e Porto Belo com regularidade, mas boa parte do número de preço específico de Tijucas vem de portal de anúncio, não de índice independente consolidado. Preço de anúncio não é preço de fechamento. Checar a fonte antes de repetir o número para o cliente é o mínimo, e avisar quando o dado é estimativa de anúncio é o que separa corretor de vendedor.

O segundo risco é de concentração. Um único empreendimento como o Rio Parque, ainda em fase inicial de entrega, carrega peso desproporcional sobre qualquer projeção da cidade inteira. Atraso ou mudança de escopo nesse projeto abala a narrativa de "cidade em expansão" muito mais do que abalaria num mercado maduro e diversificado.

O terceiro é físico, e é o que o comprador de fora mais ignora. Tijucas fica numa planície costeira historicamente sujeita a cheias do rio que dá nome à cidade. Um estudo de pós-doutorado conduzido na UFSC estima que mais de 62% das áreas urbanas da faixa entre Tijucas e Garopaba estarão sob risco de inundação até 2050, com eventos de cheia moderada até 10 vezes mais frequentes do que hoje, segundo reportagem do ND+.

Isso não invalida a tese de valorização da cidade. Invalida vender lote perto de rio sem tocar no assunto. Cota do terreno, histórico de alagamento da quadra e cobertura de seguro são perguntas que o comprador deveria ouvir do corretor antes de assinar, não do vizinho depois da primeira chuva forte.

Qual o próximo passo

O diferencial em Tijucas não é vender "a cidade mais barata do litoral". É vender a cidade certa para o comprador certo: quem foi tirado do jogo pelo preço de Itapema ou Balneário Camboriú e ainda quer estar a meia hora dessas cidades. Esse lead está pesquisando três ou quatro municípios ao mesmo tempo, e normalmente decide com quem responde primeiro e com número na mão. Responder rápido, com o dado certo e a ressalva honesta quando ela existir, vale mais do que qualquer promessa de que "aqui vai virar Balneário Camboriú".

Pedrovysk

Especialista em atendimento e automação comercial para o mercado imobiliário na VGV X. Já ajudou mais de 40 incorporadoras a reorganizar o funil de resposta a leads.