Valorização imobiliária no litoral catarinense: o que mudou em 10 anos

Balneário Camboriú saiu de um m² médio de cerca de R$ 4.290 para R$ 14.300 em uma década, uma valorização acumulada de aproximadamente 233%, segundo levantamento da consultoria Manica Marin. No mesmo período, Itajaí acumulou 143%, saindo de cerca de R$ 3.210 para R$ 7.800 por m² pela mesma fonte. Já em número de habitantes, Tijucas cresceu 66,64% entre os Censos do IBGE de 2010 e 2022, o ritmo populacional mais forte entre as seis cidades cobertas neste artigo.

Repare no que esses três números têm de diferente entre si. Um mede preço com base em avaliação de mercado. Outro mede preço na mesma metodologia, mas numa cidade com economia completamente distinta. O terceiro nem preço mede: mede gente. Quem repete "o litoral catarinense está em alta" está misturando as três coisas numa frase só, e é por isso que esse discurso não convence um comprador que já pesquisou.

Este artigo separa o que existe de verdade, com fonte, para Itapema, Porto Belo, Balneário Camboriú, Tijucas, Florianópolis e Itajaí. Onde não achamos série de 10 anos confiável, dizemos isso na cara e usamos o intervalo mais longo que existe. Um número honesto de 6 anos vale mais numa conversa de venda do que um número redondo de 10 anos que ninguém consegue mostrar de onde saiu.

Dados populacionais: Censos IBGE 2010 e 2022. Dados de preço: índice FipeZap, portal Proprietário Direto e levantamento da consultoria Manica Marin, todos com data de referência indicada. Onde a fonte de 10 anos não existe, o período mais longo disponível está identificado explicitamente na própria célula da tabela.

Antes de usar qualquer linha dessa tabela numa conversa, vale ler a última coluna com atenção. Ela é o resumo honesto do problema: só duas das seis cidades têm uma década de histórico de preço medida pela mesma fonte. Para as outras quatro, o que existe são janelas curtas, de 5 meses a 6 anos. Isso não torna o dado inútil, só muda o que você pode afirmar com ele.

Qual cidade mais cresceu em população

Em variação percentual entre os Censos do IBGE de 2010 e 2022, Tijucas lidera com 66,64% de crescimento (de 30.960 para 51.592 habitantes), seguida de perto por Itapema, com 65,82% (chegando a 75.940 habitantes). Porto Belo cresceu ainda mais em termos percentuais, 72,17%, saindo de 16.083 para 27.688 habitantes, mas parte de uma base populacional pequena, o que deixa esse percentual mais sensível a qualquer novo bairro ou condomínio que entre em operação.

Balneário Camboriú e Florianópolis crescem menos em percentual (28,74% e 27,53%, respectivamente), mas em número absoluto de habitantes lideram com folga: Florianópolis somou 115.971 novos moradores no período, e Itajaí, com crescimento de 46,15%, somou 83.373 novos habitantes, mais gente do que Porto Belo tem hoje inteira.

Na prática comercial, isso significa duas conversas diferentes. Em Porto Belo e Tijucas, o percentual alto conta a história de um mercado que ainda está se formando: um único loteamento novo mexe no gráfico da cidade. Em Florianópolis e Itajaí, o percentual modesto esconde um volume de demanda que nenhuma cidade pequena da região chega perto. Se você usar só o percentual, vende Porto Belo como se fosse o maior crescimento do litoral. Se usar só o número absoluto, some com ela do mapa. As duas leituras estão certas, e o cliente merece saber qual você está usando.

Qual cidade mais valorizou em preço de imóvel

Balneário Camboriú, com 233% de valorização acumulada em 10 anos, é a maior alta encontrada com fonte específica para essa janela. Só ela e Itajaí (143%) têm uma década medida por uma mesma fonte, o levantamento da consultoria Manica Marin. Balneário saiu de cerca de R$ 4.290 para R$ 14.300 por m². Itajaí, de R$ 3.210 para R$ 7.800.

Dentro de Balneário Camboriú, porém, a média engana. O trecho de beira-mar da Avenida Atlântica subiu entre 374% e 479% no mesmo intervalo, pela mesma fonte. É uma diferença grande o suficiente para mudar o argumento: quando um cliente diz que "Balneário valorizou 233%", ele está falando de uma média que inclui bairros que subiram muito menos que a orla. Saber essa distinção é o que permite explicar por que dois imóveis na mesma cidade tiveram históricos tão diferentes.

Vale um ponto de honestidade sobre esses dois números: o valor de R$ 7.800 usado pela Manica Marin para o m² atual de Itajaí é bem mais baixo que o R$ 12.848 registrado pelo índice FipeZap para dezembro de 2025. Não é erro de ninguém. Uma fonte avalia imóvel, a outra lê anúncio, e anúncio quase sempre pede mais do que o mercado paga. A regra prática que sai disso: percentual de alta costuma ser comparável entre fontes diferentes, valor absoluto do m² quase nunca é. Se você misturar o preço de uma fonte com o percentual de outra para calcular quanto um imóvel "deveria" valer, o resultado vai estar errado.

Para Itapema, Tijucas e Florianópolis, não foi encontrada uma série de valorização de 10 anos com fonte confiável e consistente. O dado mais próximo para Itapema é a valorização de 13,65% em 12 meses registrada em 2021, quando a cidade teve o maior ritmo de valorização do país naquele ciclo específico, segundo o FipeZap. Para Florianópolis, o dado mais longo com fonte é de 12 meses (+8,29% até junho de 2026) e o ano fechado de 2025 (+9,44%). Para Tijucas, o registro mais concreto encontrado é pontual e recente: um bairro planejado específico saiu de R$ 630 para R$ 860 o m² entre agosto de 2024 e janeiro de 2025, alta de 26% em cinco meses, mas isso não pode ser generalizado para a cidade inteira nem para um período de 10 anos.

Repare no tamanho da diferença: R$ 860 o m² num bairro de Tijucas contra R$ 15 mil na média de Itapema. São mercados separados por 30 minutos de carro e por um fator de quase 18 vezes no preço. É por isso que tratar "litoral catarinense" como um único mercado não funciona nem como simplificação didática.

Por que Itapema ultrapassou Balneário Camboriú no m² mais caro do Brasil?

Porque Balneário Camboriú ficou sem terreno e Itapema ainda tem. Em maio de 2026, Itapema chegou a R$ 15.226 por m² contra R$ 15.215 de Balneário Camboriú e assumiu, pela primeira vez desde 2022, o posto de m² residencial mais caro do país, segundo o índice FipeZap. A diferença foi de R$ 11 no metro quadrado. Num apartamento de 100 m², isso dá R$ 1.100 de diferença entre a cidade mais cara do Brasil e a segunda colocada.

Esse detalhe importa mais que a manchete. A liderança não mudou porque Itapema disparou, mudou porque os dois mercados estão praticamente empatados e o topo virou um jogo de centavos. Tanto que, dois meses depois, a liderança trocou de novo: em julho de 2026, Vitória (ES) chegou a R$ 15.448 e passou Itapema (R$ 15.403) e Balneário Camboriú (R$ 15.295), a terceira troca de líder em três meses.

O que explica o fôlego maior de Itapema é estrutural, não um repique de mês. Balneário Camboriú é um mercado consolidado com pouca área para crescer: a valorização ali depende cada vez mais de trocar imóvel antigo por lançamento de alto padrão no mesmo terreno. Itapema ainda tem terreno disponível, volume alto de lançamento novo e um ciclo de obra pública em andamento, incluindo o alargamento da faixa de areia da Meia Praia.

Para quem vende, a leitura prática é esta: obra de orla anunciada não é promessa vaga, é o tipo de intervenção que já mexeu no preço de uma cidade vizinha com número público. Mas o histórico de Balneário também mostra o outro lado, e é honesto dizer ao cliente: parte da areia recuada com o tempo, e a manutenção virou custo recorrente, com nova operação de reposição orçada em R$ 3,5 milhões. Quem promete valorização garantida por causa de uma obra está vendendo mais certeza do que o dado sustenta.

O que os dados do IBGE realmente mostram

O Censo do IBGE não mede preço de imóvel. Ele mede quanta gente passou a morar ali, e essa é a única prova de demanda que não depende de ninguém do setor imobiliário para existir. Enquanto o Brasil cresceu cerca de 6,5% em população entre 2010 e 2022, as seis cidades deste artigo cresceram de 27% a 72%. Todas elas, sem exceção, cresceram pelo menos quatro vezes mais rápido que o país.

Esse é o dado que sustenta o resto. Não é opinião de corretor nem projeção de incorporadora: é contagem oficial de morador, feita de dez em dez anos, com a mesma metodologia em todo lugar. E ajuda a explicar por que Santa Catarina concentrou 65% de todo o VGV lançado na Região Sul entre março de 2024 e março de 2025, cerca de R$ 55,5 bilhões, mais que Paraná e Rio Grande do Sul somados, segundo levantamento da consultoria Brain apresentado em evento da CBIC. No primeiro trimestre de 2025 sozinho, essa fatia subiu para 73,5%.

Uma ressalva importante sobre esse VGV, porque ela muda o que o número significa: VGV mede valor de tabela lançado, não venda concretizada. Um VGV recorde pode vir de mais unidades lançadas ou simplesmente de unidades mais caras. Antes de usar esse número como prova de aquecimento com um cliente, vale saber qual dos dois aconteceu na cidade específica de que você está falando.

Existe um limite conhecido nesse dado, e ele é grande no litoral: o Censo conta morador, não proprietário. Quem tem apartamento em Itapema mas mora em Curitiba não aparece na população de Itapema. Nessas três cidades de forte perfil de temporada (Itapema, Porto Belo e Balneário Camboriú), a população oficial subestima a demanda real por moradia, e subestima muito no verão.

Isso tem consequência direta no seu argumento. Se um cliente investidor questionar por que Balneário Camboriú "só" cresceu 28,74% em população e mesmo assim tem um dos m² mais caros do país, a resposta não é evasiva: boa parte da demanda daquela cidade nunca foi contada pelo Censo, porque não mora lá.

PIB e renda: o outro lado da valorização

O PIB per capita responde a uma pergunta que o preço do m² sozinho não responde: a demanda daquela cidade vem de quem mora nela ou de quem vem de fora? Segundo o levantamento do IBGE sobre o PIB dos municípios em 2023 (dado mais recente disponível), Itajaí lidera com folga, com R$ 182,5 mil por habitante, puxado por porto e indústria naval. Porto Belo (R$ 75,5 mil) e Tijucas (R$ 71,5 mil) vêm em seguida, à frente até de Balneário Camboriú (R$ 64,7 mil). Itapema fecha o grupo com R$ 50 mil, o menor de todos, mesmo tendo disputado o m² mais caro do Brasil.

O caso de Itapema é o mais contraintuitivo do comparativo: m² entre os mais caros do Brasil e o menor PIB per capita das seis. A conclusão é direta: quem sustenta o preço em Itapema não é a renda de quem mora lá, é o comprador de fora. Isso não é fraqueza do mercado, é a descrição correta dele. Só muda quem você precisa alcançar para vender, e explica por que uma campanha local rende pouco numa cidade dessas.

Itajaí é o oposto exato. O PIB per capita de R$ 182,5 mil vem de porto e indústria naval, ou seja, de gente com emprego formal na própria cidade, o ano inteiro. Demanda de moradia fixa não some em abril quando a temporada acaba. Por isso Itajaí valorizou menos que Balneário no acumulado de 10 anos (143% contra 233%) e mesmo assim tem a base econômica mais sólida do grupo. Valorização mais alta e demanda mais estável não são a mesma coisa, e o cliente certo para cada uma é diferente.

O que isso significa para corretores e imobiliárias

Significa que as seis cidades não disputam o mesmo comprador, e que usar o mesmo argumento nas seis é o jeito mais rápido de soar genérico. Itapema, Porto Belo e Balneário Camboriú brigam pelo mesmo perfil de segunda residência e alto padrão: quem pergunta sobre uma dessas três quase sempre já olhou as outras duas antes de falar com você. Tijucas recebe quem foi empurrado pelo preço dessas três e ainda quer ficar por perto. Itajaí mistura o público de praia com um comprador que decide por causa do emprego no porto. E Florianópolis concorre em duas frentes ao mesmo tempo: com outras capitais, para quem busca moradia fixa, e com o próprio litoral norte catarinense, para quem busca segunda residência.

Isso muda a primeira pergunta que você faz. Em vez de "está procurando em qual cidade?", pergunte "é para morar ou para investir?". A resposta define não só o imóvel, mas quais das seis cidades sequer fazem sentido mostrar.

Riscos e ressalvas sobre os dados

O maior risco não é um número errado, é um número certo usado fora do contexto dele. Balneário Camboriú e Itajaí têm série de 10 anos, mas de uma única consultoria privada, não de um índice público auditável ano a ano. Itapema, Florianópolis e Tijucas não têm década nenhuma com fonte confiável: o que existe cobre de 5 a 12 meses. Porto Belo tem 6 anos, o melhor dado entre as cidades menores, e ainda assim não é a década que a pergunta pedia.

Três coisas que este artigo não faz, de propósito, e que valem como alerta para qualquer material que você leia sobre a região:

• Não converte percentual de uma fonte em valor absoluto de outra. Aplicar os 233% da Manica Marin sobre um preço de FipeZap dá um número que não existe em lugar nenhum.
• Não projeta o passado para a frente. Dez anos de alta não são promessa de mais dez. O ranking do m² mais caro do país trocou de líder três vezes em três meses só em 2026.
• Não trata média de cidade como preço de bairro. A orla de Balneário subiu de 374% a 479% enquanto a média da cidade subia 233%. A média não descreve nenhum imóvel específico.

Qual o próximo passo

Escolha uma cidade e domine o dado dela. Depois de comparar as seis lado a lado, fica claro que não existe "o mercado do litoral catarinense": existem seis mercados com ritmo, fonte e horizonte de dado próprios, e ninguém consegue defender os seis com a mesma profundidade numa conversa de WhatsApp. O corretor que sabe de cor o período, a fonte e a ressalva de uma cidade ganha do que sabe o número redondo de todas elas.

Para conhecer cada cidade em profundidade, com o mesmo nível de detalhe usado aqui, veja os artigos dedicados: Itapema, Porto Belo, Balneário Camboriú, Tijucas, Florianópolis e Itajaí. Na prática comercial, isso significa que responder rápido com o dado certo para a cidade certa, citando fonte e período, vale mais do que qualquer discurso genérico de "aqui tudo só sobe".

Pedrovysk

Especialista em atendimento e automação comercial para o mercado imobiliário na VGV X. Já ajudou mais de 40 incorporadoras a reorganizar o funil de resposta a leads.